Durch einen Mietspiegel werden die üblichen Wohnungsmieten innerhalb einer Stadt oder Gemeinde dargestellt. Der Mietpreisspiegel basiert in Deutschland auf den Werten der Ortsüblichen Vergleichsmiete und stellt diese statistisch verarbeiteten Daten in einer Übersicht zusammen. Dabei werden meist die Mietpreise der letzten vier Jahre berücksichtigt, die bei einer Neuvermietung vertraglich vereinbart worden sind. 


Warum gibt es den Mietpreisspiegel?

Um bessere Vergleichsmöglichkeiten und eine Regelung bei Mieterhöhungsverfahren zu generieren, wurde der Mietspeisspiegel eingeführt. Vor allem im Zusammenhang mit dem Gesetz für den Wohnraumkündigungsschutz war es vor 1974 zu einer kritischen Auseinandersetzung gekommen. Da es zu umständlich ist, die Vergleichsmiete immer neu zu definieren und zu bestimmen wurden objektivere, vergleichbare und bestenfalls wissenschaftliche Untersuchungen dazu gefordert. So kam es im 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz deshalb zur Einführung des so genannten Mietpreisspiegels. Das Ziel des Mietpreisspiegels besteht deshalb darin, die „ortsüblichen Vergleichsmiete“ konkreter zu definieren. 


Unterschied einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel wird von den Städten als so genannte Verwaltungsaufgabe herausgegeben, die nicht nach strengen rechtlichen oder wissenschaftlichen Aspekten aufgestellt wird.  Bei dem qualifizierten Mietspiegel hingegen handelt es sich um ein wesentlich komplexere Berechnung, die mehr Daten berücksichtigt und öffentliche Gutachten – auch von Interessensvertretern der Mieter - bedingt. Der qualifizierte Mietspiegel muss zudem alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre erneuert werden. 


Wie setzt sich ein Mietspiegel zusammen?

Einbezogen wird zunächst der Stadtbezirk, in dem sich die Immobilie befindet. Auch die genaue Lage des Hauses spielt eine Rolle, also wie das Verkehrsaufkommen ist, wie gut die ÖPNV-Anbindungen sind und ob es eine öffentliche Infrastruktur gibt. Auch die Bebauungsdichte, sowie die Umgebungsvegetation werden ausgewertet. Das Baujahr des Hauses, dessen Zustand und Wohnungsausstattung. Eine immer größere Rolle spielt auch die Nachhaltigkeit, also die Energieausstattung (Dämmung, Wärmeschutzverglasung). 


Berechnung des Mietspiegels

Zur genauen Bestimmung des Mietpreisspiegels gibt es zu den oben genannten Kategorien bestimmte Vorgaben, wie die verschiedenen Eigenschaften und Merkmale zur Ermittlung des Mietzinses in vergleichbarer Kategorie berücksichtigt werden. Nach einem festgelegten Typisierungsverfahren wird dann der durchschnittliche Mietzins sowie eine Mietzinsspanne im Mietspiegel erfasst.

Gut zu wissen

  • Die Mietzinsspannen werden regelmäßig durch einen Kriterienkatalog relativiert, damit man weiß, wie der Mittelwert einzuschätzen ist (so müssen beim höchsten Spannenwert zum Beispiel ausschließlich positiven Merkmale auf das Objekt zutreffen).
  • Nicht zum amtlichen Teil eines qualifizierten Mietspiegels gehören diese Hilfen zur Spanneneinordnung – deshalb sind sie kritisch zu beurteilen. 
  • Beachten kann man deshalb zum Beispiel den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. 
  • Nach der Rechtsprechung ist es Sache eines Gerichtes darüber zu entscheiden, ob für die Spanneneinordnung ein Gutachten erforderlich ist.




Mehr Infos dazu:

http://www.mietpreisbremse.bund.de/WebS/MPB/DE/Home/home_node.html
https://www.mineko.de/mietspiegel/


 

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